Dans un arrêt récent du 11 janvier 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation va plus loin, et pose en principe que la convention d’occupation précaire n’étant pas un bail (3e Civ., 19 novembre 2014, pourvoi n° 13-20.089, Bull. 2014, III, n° 150), les dispositions du code civil relatives au bail ne s’appliquent pas à la convention.
En conséquence, les seules obligations que les parties ont souscrites sont celles visées dans le texte de la convention. Rien d’autre.
En l’espèce, une société avait pris possession d’un entrepôt où elle y avait stocké de nombreux matériels, après avoir conclu une convention d’occupation précaire. L’entrepôt avait subi un dégât des eaux, et la société occupante avait assigné son « loueur » en justice afin d’obtenir réparation des dommages que lui avait causé le dégât des eaux (près de 300K Eur de matériels stockés mis au rebut). La toiture était fuyarde et la société occupante plaidait que le loueur n’avait pas respecté son obligation de délivrance de l’article 1719 du code civil.
La cour d’appel de Bordeaux le 29 mars 2022 avait fait droit aux demandes indemnitaires de l’occupant à titre précaire et avait condamné le propriétaire de l’entrepôt à indemniser l’occupant précaire, considérant que « l’existence d'infiltrations dans le local, (…) caractérise un manquement de la société [NDLR : le loueur prétendu] à son obligation de délivrance. » de l’article 1719 du code civil.
La Cour de cassation casse et annule :
« Une convention d'occupation précaire n'étant pas un bail (3e Civ., 19 novembre 2014, pourvoi n°13-20.089, Bull. 2014, III, n° 150), l'occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1719 du code civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles. »
Exit donc les dispositions applicables au bail civil dans une convention d’occupation précaire.
C’est un contrat ad hoc, de prestations de services, qui n’oblige les parties qu’à hauteur des obligations qu’elles ont accepté contractuellement. Le contrat ne relève pas des dispositions civiles sur les baux.
Attention donc lors de la rédaction des conventions d’occupation précaire et d’anticiper le contenu rédactionnel approprié des clauses, tant en ce qui concerne le risque de requalification et l’application du statut des baux commerciaux, que le fait de verrouiller la non-application du statut des baux civils.
Le rédacteur devra donc ne faire aucune référence au statut des baux civilis dans la convention d’occupation précaire, et veillera à en faire une pure convention sui generis.
